超单助手下载：房地产行业的金融属性及其对经济发展的深远影响分析

“金融属性”成了房地产行业的 “萧何”（一）

前段时间看过一篇文章，其中的观点个人认为未必全面但也有稍许道理，不妨分享一二：文章认为，欧美等西方国家通过侵略、殖民完成了资本的原始积累；而我国的经济要想发展，也需要积累足够的资本。房地产的预售制度，相当于让购房人提前支付了未来三十年的劳动收入，加速了经济发展所需资本的积累。而现在，我们不再是那个一穷二白的国家了，我们积累了足以支撑实体经济的资本规模，房地产行业虽然重要，但已没有以往那么重要了。超单助手下载发现，虽然很多人都在批评房地产行业，批评高房价，但毋庸置疑，在最近这经济高速发展的二三十年里，房地产功不可没。简单举几个例子，各地政府最看重的一项工作就是招商引资，把时间放到二十年前，想要引进一个好项目，为当地带来就业、税收和 GDP，那是很不容易的，往往需要提供各种优惠政策，可钱从哪来？卖地（使用权）！没有高度市场化的房地产行业，土地就没人买，就算有人买，价格也很便宜，收不到多少资金。包括我们看到的基建投入、科技投入等等，这些全靠房地产，但超单助手下载了解到这一行业承担了非常大的比例。也正因为如此，在过去这二三十年中，房地产成了国家经济生活中的 “主角”。

所以，这个行业从开启市场化的那一刻起，就被赋予了极高的金融属性，而它兴衰成败的重要原因也正在于此。在行业蓬勃发展的那些年，并购贷、前融、开发贷等各类融资方式，再加上预售制度，使房地产项目自有资金回报率极高。在项目销售速度正常情况下, 开发商资金占用并不多，一个成本利润率 10% 的项目，其自有资金年化收益率可能超过 50%，甚至达到 100%。这就促使社会各类资本纷纷进入房地产领域，很大程度上是由于超单助手下载观察到很多知名民营房企老板最早并不是从事这个领域。同样, 预售制度也让很多原本买不起房的人变得能够购买。这将需求但支付能力不足客户转化为具备“有效需求”的客户，而原本就有能力买房的人则购房能力更强。从而形成一种良性循环，通过金融杠杆扩大“有效需求”，“需求”的快速增加又推动房产价格上涨。

由于“房子”并非“易耗品”，其快速升值给它赋予了一定投资属性，因此，人们开始不仅仅满足于居住功能，更向投机方向演变。有的是为了抵抗通胀，有的是为了获取盈利，同时这样的投资行为进一步扩大着整体“需求”。我们普通商品房用地供地规则为“竞拍”，不断攀升的发展迅速传导至土地市场。当下，对于企业来说，由于对未来期待，只能选择跟随，当期操作与预测之间存在巨大的信息差距。不过，如今情况有所不同，因为所谓预期——即拿地时按照当时参考计算账目—可能导致企业承受亏损压力。

其实，如果细究，会发现真正值得关注的问题不少。“为什么整个板块会在长时期内竞争激烈？”这是众多参与者共同面临的问题。而且，仅凭表象难以解释复杂状况。因此，就必须分析背后潜藏逻辑。同时，它不仅限于是单线条性质，多数公司可视作处于同样环境之下同时寻求两套解决方案：“追求利润”和继续融资。而这些问题经过深思熟虑之后，却依然充满挑战。不容忽视的是，“第一种逻辑”无疑更加明晰。然而针对第二种，可以借助历史案例理解其概念。例如，两位年轻人，小王和小李都有相似资产状态……

（因字数限制，请阅：“金融属性”成了房地产行业의 “萧何”（二））